[경제이슈] 전세자금대출 재개 및 금리인상 예고에 따른 원리금 상환 문제 심각

- 전세자금대출 재개 

- 전세제도와 갭투자

- 가계대출 총량제

- 가계대출 증가속도(세계평균의 7.5배)

 

오늘(18일)부터 전세자금대출이 재개됐다. 정부는 '가계대출 총량제'를 실시해 연간 가계부채 증가율이 6%를 넘지 않도록 규제하고 있다. 쉽게 말해, 작년은 가계에 1,000만 원을 빌려줬다면, 올해는 1,006원 이상 빌려주지 못하게 막은 거다.  

 

무슨 일이 있었나

대출문이 닫히고 있었다. NH농협은행을 시작으로 다른 시중은행도 개인 대출상품 일부를 중단하거나, 대출한도를 줄이고 있었다. 그중에서도 우리은행이 9월 말까지 전세자금대출을 중단한다는 소식도 있었다. 어떤 이유에서든 전세자금대출을 규제하는 일은 거의 없었다. 전월세상한제가 도입될 때도 전세자금대출 규제에 대한 논의는 있었으나 '전세시장 개입은 어렵다'가 정책적 합의였다. 

 

전세제도와 갭투자

전세는 우리나라에만 있는 독특한 제도다. 금융 관점에서 보면 세입자가 집주인의 주택을 담보로 이용하면서 '전세보증금'으로 목돈을 빌려주는 사적 대출이다. 집주인이 집을 빌려준다고 할 수도 있지만, 전세 세입자가 돈을 빌려준다고 볼 수도 있다. 전세 보증금을 세입자가 은행에서 빌려왔다고 해도, 거래 자체가 본질적으로 사적 대출인 만큼 정부는 함부로 전세 시장에 개입하기 어려웠다. 바로 갭투자 때문이다. 

 

갭투자란 집주인이 세입자로부터 받은 전세 보증금을 활용해 투자 목적으로 주택을 구입하는 걸 뜻한다. 전세보증금에 집주인이 받은 기타 대출 등으로 주택 구입 자금을 마련한다. 그런데 집주인이 기타 대출을 받을 때, 세입자로부터 받은 전세보증금을 고려해 한도를 차감하지 않는다. 전세보증금도 전세 만기에 세입자에게 돌려줘야 하는 돈이니까 대출금이나 마찬가지인데 말이다. 이런 상황에서 정부가 세입자의 전세자금대출을 규제하기 시작하면, 갭투자를 한 다주택자가 추가로 대출을 받아서 전세보증금만큼 채워야 한다. 아무리 가계대출 문제가 심각해져도 전세자금대출까지 건드리지 않았던 이유가 이 때문이다. 갭투자를 지탱하고 있던 큰 디딤돌이 빠지면서 연쇄적인 부작용을 가져올 수 있기 때문이다. 물론, 전세 실수요자가 전세자금대출을 이용하기 때문에 주거에 더 큰 문제가 생길 가능성도 있다. 

 

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증가율 6% 뭐가 문제?

대출총량제란 은행과 같은 금융사가 대출총액을 1년 전과 비교해 일정 비율 이상을 늘리지 못하도록 하는 것이다. 실시하는 이유는 무분별한 이용으로 연체율이 높아지는 것을 막기 위함으로 해석된다. 그런데 여기서 문제는 '증가율 6%'에 전세자금대출도 포함되면서 곤란한 상황을 겪은 대출 수요자가 많았다. 일부 시중은행에서 선착순으로 대출 신청을 받자 전세 수요자나 아파트 중도금, 잔금대출 등 대출 수요자들은 새벽부터 은행 앞에 장사진을 펼쳤다. 이렇게 난리가 나자 금융당국이 전세자금대출은 총량규제 적용에 빼겠다고 밝혔다. 

 

왜 다시 풀어주는가

실제로 대출이 필요한 실수요자의 불만이 폭주했기 때문이다. 정부의 집값 급등을 잡으려다 오락가락 대출규제로 시장의 혼란만 키웠다는 비판이 거세다. 전세대출 및 집단대출은 주택담보대출 및 신용대출과 달리 쓰이는 곳이 정해져 있다. 다른 곳에 쓰기도 어렵다. 그런데 이런 대출까지 막히니, 집을 구해놓고 계약금까지 낸 상황에서 계약을 날릴 뻔한 상황도 빈번했다.  

 

정부 대책은? 다른 대출 규제는 계속한다

총량규제에서 전세대출 및 집단대출만 뺀다는 게 정부 입장이다. 즉, 다른 규제는 변화 없다. 올해 대출 증가율을 6%로 묶어 뒀는데 실수요자에게 필요한 대출은 증가율 계산에서 빼주기로 한 거다. 이렇게 되면 연말까지 은행들이 빌려줄 수 있는 돈은 약 8조 원으로 늘어난다. 은행들은 이번 주부터 다시 돈을 빌려주기 시작했다. 하지만 총량규제는 계속 진행형이라 전세대출 및 집단대출이 아닌 다른 대출은 받기 더 어려워질 전망이다. 

 

진짜 문제는 가계대출 증가속도

대출을 까다롭게 만들어 가계부채 증가세를 막아보려고 해도 어려운 상황이다. 지난 9월, 가계 즉 개인의 빚이 6조 원 이상 늘어났다. 이미 세계에서 가장 빠른 증가세다. 가계부채가 늘어나는 데는 부동산 가격 급등과 저금리 정책의 영향이 크다. 결국 가계부채를 잡으려면 부동산 시장이 안정되거나 금리를 올릴 수밖에 없다. 부동산 시장은 쉽게 통제되는 게 아닌 만큼 기준금리를 인상할 가능성이 크다. 금융당국은 이미 기준금리 인상을 예고했다. 전세자금대출은 금융권 대출 중에서도 정부가 함부로 건드릴 수 없는 복잡한 부분이다. 그런데도 전세자금대출을 규제하려고 했다는 건 그만큼 가계대출 증가세를 심각하게 받아들이고 있다로 해석된다. 특히 2분기(올해 4~6월) 20대의 장기카드론 사용액은 1조 2천 원을 넘겼다고 한다. 투자를 위해 대출받는 케이스가 많다고 한다. 카드론 대출을 받아 투자한다면, 매달 10% 넘는 수익을 보지 못한다면 오히려 손해라는 뜻이다. 게다가 금리가 인상되면 원리금 상환부담은 지금보다 더 커질 전망이다. 

 

자산 = 부채 + 자본
혹자는 부채도 자산이라 한다.
하지만 대출이자에 허덕이기보다는 부채를 안 만드는 게 현명하지 않을까 싶다.